Иностранные инвесторы разгоняют рынок элитной недвижимости Италии до новых рекордов в 2025–2026 годах

В 2025 году одна-единственная сделка на Сардинии, на Коста-Смеральда, перевернула рынок: объект был продан за 185 млн евро — это самая крупная жилая сделка в Италии. Покупатель оказался не итальянцем, и в целом именно иностранные клиенты все чаще оказываются в центре ценовых рекордов, которые в последние месяцы фиксируются в ключевых премиальных локациях страны — от миланского centro storico до побережья озера Комо.

Компания Italy Sotheby’s International Realty, выступившая брокером, завершила 2025 год почти на 1 млрд евро по объему сделок. Выручка выросла на 68%, а число обращений превысило 32 000.

По оценке агентства, иностранные покупатели формируют около 70% сделок в верхнем ценовом сегменте.

Рост стоимости, а не количества: что именно изменилось

В 2025 году иностранцы купили примерно 39 000 домов в Италии, что составляет лишь 5,1% от общего числа сделок на рынке жилой недвижимости. Для сравнения: в 2007 доля иностранных покупателей оценивалась примерно в 17%.

Ключевое отличие последних лет — не в том, сколько иностранцев покупают, а в том, сколько они готовы платить.

В Italy report сети Engel & Völkers отмечается: в среднем иностранные клиенты составляют 35% в сегменте элитного жилья. При этом почти в каждой топ-локации значительная доля сделок проходит без привлечения финансирования.

Если же кредит используется, суммы растут особенно быстро. Так, Luxforsale Finance, которая организует ипотечные решения для иностранных покупателей итальянской элитной недвижимости, сообщила о +63% заявок от зарубежных клиентов за первые пять месяцев 2026 года. Средний размер финансируемой сделки за год увеличился с 14,59 млн евро до 21,4 млн евро.

Наиболее заметна концентрация спроса в ультра-премиум сегменте. По данным Gate-away, интерес к объектам дороже 3 млн евро во Версилии за год вырос на 94,74%. А Dreamer Real Estate указывает, что 38% всех запросов в Тоскане и сопоставимых локациях в 2025 году приходились на активы от 5 млн евро.

Где падают рекорды: Коста-Смеральда, Комо и Тосканское побережье

Коста-Смеральда удерживает лидерство по ценам. Эксклюзивные объекты здесь могут стоить до 32 000 евро за м². Это также рынок с одной из самых высоких долей иностранцев: 80% покупателей — международные клиенты.

Именно там логично закрепилась сделка на 185 млн евро: в условиях, когда предложение прибрежных вилл ограничено, а пул состоятельных покупателей продолжает расширяться.

Похожая логика дефицита и мобильного капитала работает и на озере Комо. Сегодня это один из топ-5 мировых рынков для элитной недвижимости второго дома — наряду с Французской Ривьерой и Аспеном.

Дом у воды с прямым выходом к озеру в среднем стоит около 2,5 млн евро, а исторические виллы с лодочными стоянками и частными садами могут достигать 30 млн евро.

На тосканском направлении Версилия постепенно становится третьим по величине рынком элитной недвижимости в Италии: оценка high-end стока — свыше 4 млрд евро.

Forte dei Marmi выступает опорной точкой сегмента: средние прайсы в премиуме — около 16 100 евро за м², что на 17% выше уровня 2019 года. Участки в районе Roma Imperiale регулярно уходят по цене свыше 20 000 евро.

Свой ценовой рекорд фиксирует и Милан: рост стоимости здесь поддержан переездными сценариями состоятельных семей. В Брере была заключена сделка на 28 млн долларов по дуплексу.

Если в 2020 году 1 млн долларов покупал примерно 60 м² в премиальном Милане, то к позднему 2025 году — около 45,8 м². При этом темпы роста премиальных цен в середине 2025 года достигали 7% в год — это один из самых высоких показателей среди крупных европейских рынков.

Кто покупает элитную недвижимость Италии и почему задерживается

В большинстве рейтингов лидируют американцы: они формируют около четверти всех зарубежных запросов и примерно пятую часть международной клиентской базы Sotheby’s. При этом Италия для них — второе любимое направление для недвижимости в мире после самих США.

Доля запросов из Великобритании выросла на 23% в 2025 году: после отмены режима non-dom часть состоятельных резидентов активнее смотрит на зарубежные юрисдикции. На северных озерах сильны позиции Германии и Швейцарии, а наиболее быстро растущие новые когорты — покупатели из Индии, Бразилии и ОАЭ. Для них характерен повышенный спрос на отдельные виллы и максимальную приватность.

Все чаще это не просто «каникулы», а сценарии переезда. Значительная часть сделок сопровождается вопросами статуса резидентства и привязкой покупки к легальным основаниям для проживания.

На спрос влияет и налоговый режим Италии с «плоской ставкой»: для иностранного дохода действует налог 300 000 евро в год на срок до 15 лет. По данным с 2017 года в программе участвуют около 4 000 человек. Интерес при этом расширился: от Милана — к Риму, Тоскане и Комо, по мере того как сток в топ-локациях становится более дефицитным.

Для не-граждан ЕС предусмотрен маршрут через Investor Visa: минимальные вложения — 250 000 евро в инновационный стартап, при этом нет требования по минимальному сроку пребывания. В 2025 году число заявок по этой программе достигло рекордных 209.

Важно: для граждан не из ЕС «покупка ради статуса» не работает автоматически. Статус проживания обычно требует правильной связки покупки и механизма резидентства — структуру сделки и маршрута нужно планировать заранее.

Что дальше: консолидация рынка и рост интереса к структурам переезда

Прогнозы указывают скорее на консолидацию, чем на коррекцию. В целом по стране цены в люксе ожидают рост примерно на 1,5% в 2026 году, но в Милане и Риме — на 3–7%. Кроме того, несколько итальянских направлений уже входят в топ-30 мировых рынков по интересу со стороны UHNWIs (сверхсостоятельных частных клиентов).

Для тех, кто рассматривает приобретение недвижимости в Италии, важна не только сама локация и объект, но и последовательность действий: статус резидентства, налоговая опция и структура покупки влияют друг на друга и меняют экономику проекта.

Чтобы оценить, как итальянская покупка недвижимости может вписаться в вашу ситуацию по резидентству и налогам, обратитесь в Vignale Capital для конфиденциальной консультации. Компания консультирует семьи с высоким уровнем капитала по вопросам резидентства в Италии, инвестиционного структурирования и выбору режима с плоским налогом — от подачи заявки до переезда.

Если вы рассматриваете Италию не только как страну для покупки недвижимости, но и как долгосрочную инвестицию в статус, обратите внимание на инвестиционные программы, которые могут связать капитал, резидентство и расширение возможностей в Европе. Компания Digital Nomad помогает оценить подходящие варианты, подготовить документы и выстроить понятный маршрут — чтобы покупка в премиальных локациях Италии работала на вашу иммиграционную цель, а не оставалась разовой сделкой.

Наш Telegram-канал по различным видам ВНЖ Греции, программам цифрового кочевника и золотой визе в Греции: @digitalnomadgr