Налоговые риски владения жильем за границей: что важно знать покупателю

При покупке недвижимости за рубежом большинство покупателей смотрят только на одну цифру — цену. Но налоговые последствия, связанные именно с фактом владения, часто не отражаются в документах на сделке и могут возникнуть даже без проживания, сдачи в аренду и фактически без получения дохода.

Во многих странах владение жилой недвижимостью само по себе является налогооблагаемым статусом. Это может привести к ежегодным платежам, подключению к налоговой системе другой страны, налогообложению прироста капитала при продаже и даже к налоговым последствиям для наследников после смерти владельца.

Ниже — ключевые направления налоговых рисков, которые возникают не из-за аренды или количества дней в стране, а из-за того, что объект принадлежит вам.

Налог даже за пустующий дом: почему платят за владение, а не за доход

Например, в Испании для собственников-нерезидентов предусмотрен налог на жилье, даже если оно не приносит дохода. Механизм называется renta imputada — «вмененный доход от аренды». Налоговая служба исходит из того, что имущество «могло бы» приносить аренду, раз вы им владеете.

Расчет зависит от того, пересматривалась ли кадастровая стоимость в последние 10 лет: применяется 1,1% от кадастровой стоимости, если пересмотр был в этот период, либо 2%, если пересмотра не было. Далее вмененный доход облагается налогом: 19% для резидентов ЕС/ЕЭЗ и 24% для резидентов других юрисдикций.

Если кадастровая стоимость составляет €100 000 и она была актуализирована в нужный период, ежегодная сумма налога для собственника-нерезидента из «не ЕС/ЕЭЗ» ориентировочно может составить около €264. Сумма обычно не выглядит критичной, но риск в другом: обязанность легко пропустить.

Декларацию подает сам владелец — по форме Modelo 210 (налоговая отчетность нерезидента по доходам в Испании). При этом налоговые органы нередко не присылают уведомления. Если дедлайн пропущен, начисляются надбавки за каждый месяц просрочки.

Отдельно стоит учитывать, что в 2026 году на уровне ЕС обсуждаются аргументы по более узкой ситуации: когда нерезидент фактически проживает в испанском объекте и пытается применить льготы, доступные резидентам для основного жилья. При этом спор не отменяет саму логику вмененного дохода для реально пустующего второго дома — то есть базовый риск для владельцев сохраняется.

Налог может вырасти и из‑за смены вашего статуса, а не из‑за самого объекта. Например, после Brexit владельцы из Великобритании в Испании стали рассматриваться как нерезиденты вне ЕС. Это меняет ставку: вместо 19% на «чистый» доход от аренды применяется 24% на валовый доход, при этом вычетов может не быть.

Если условно у немецкого владельца валовая аренда €15 000 и расходы €5 000, то налог составит 19% от €10 000, то есть €1 900. В аналогичной ситуации британский владелец платит 24% от €15 000 — это €3 600, то есть почти вдвое больше.

И это еще не все: помимо подоходных налогов есть отдельный муниципальный налог на недвижимость — Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Он взимается с собственника независимо от того, живете ли вы в объекте и сдаете ли его.

Испания — не исключение. В Португалии действует надбавка Adicional ao Imposto Municipal sobre Imóveis (AIMI): она применяется к части налогооблагаемой стоимости жилых объектов, превышающей €600 000. Ставка — 0,7% в год.

Вывод для покупателя: перед сделкой нужно уточнить, какой налог платит собственник, если объект пустует и вы не проживаете в стране. Именно эта «владельческая» обязанность чаще всего повторяется ежегодно и не зависит от арендной доходности.

Жилье, которое может сделать вас налоговым резидентом другой страны

Владение недвижимостью способно затронуть еще более важный вопрос: какая страна имеет право облагать налогом ваш мировой доход.

Если две страны одновременно считают вас налоговым резидентом по своим внутренним правилам, обычно спор решается налоговым соглашением. Большинство договоров следуют стандартной логике, описанной в модельной конвенции ОЭСР.

Первый критерий — наличие постоянного жилья, доступного вам. Если у вас есть жилье, которое постоянно доступно для использования (не важно, арендуете вы его или владеете), это может само по себе определить налоговое резидентство.

Если постоянное жилье есть только в одной из двух стран — она, как правило, выигрывает. Покупка квартиры за рубежом и возможность пользоваться ею круглый год дает второй стране сильный аргумент, что это и есть ваше жилье.

При этом «дом для отдыха» не всегда автоматически отменяет наличие основного жилья где-то еще — многое зависит от фактических обстоятельств.

Если постоянное жилье есть в обеих странах, договорный анализ переходит к следующему тесту — центру жизненно важных интересов: где находится семья, работа и финансовые связи. Например, если семья живет и работает в Мюнхене, а в Марбелье есть круглогодично доступная квартира, то решение чаще будет в пользу Германии.

Некоторые страны игнорируют «тест по договору» и считают доступное жилье основанием для резидентства по собственному закону. В Великобритании работает Statutory Residence Test, который может автоматически сделать вас налоговым резидентом, если единственное жилье находится в стране и вы проводите в ней достаточное время. Испания также оценивает не только количество дней, но и где расположен ваш основной центр экономических интересов.

Практически важный риск проявляется при переезде: если вы покупаете недвижимость до того, как спланировали порядок смены резидентства, и пересекаете порог по статусу «раньше», чем рассчитывали, страна может начать облагать ваш мировой доход, а не только локальную аренду.

Дополнительно стоит понимать, что правило «183 дня» работает по‑разному в разных юрисдикциях. Даже при одинаковом формальном пороге детали могут различаться — и это влияет на итоговый статус.

Налог на богатство: когда облагают не доход, а саму недвижимость

Налог на доход привязан к тому, что объект зарабатывает. Налог на богатство — к тому, сколько объект стоит. И в ряде стран существует ежегодное налогообложение недвижимости по стоимости, даже если объект вообще не приносит дохода.

Среди стран ОЭСР только четыре государства ведут широкий ежегодный налог на чистое богатство: Норвегия, Испания, Швейцария и Колумбия. Некоторые другие страны облагают богатство точечно по категориям активов, и недвижимость — одна из самых вероятных категорий.

Во Франции применяется Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Он включается, если чистая стоимость облагаемой недвижимости превышает €1,3 млн на 1 января. Для налоговых резидентов Франции IFI рассчитывается по недвижимости во всем мире, для нерезидентов — по французским объектам.

Ставки колеблются от 0,5% до 1,5%. Ипотечный долг обычно можно вычесть из базы. Даже если вы живете в Лондоне и владеете объектом на €1,5 млн на Лазурном берегу, Франция может выставить ежегодный счет по IFI.

Испания применяет два перекрывающихся налога на богатство. Региональный Impuesto sobre el Patrimonio применяется к чистым активам свыше €700 000 (для нерезидентов — только в части активов, находящихся в Испании).

Поверх него действует национальный «Солидарный налог на крупные состояния» (Solidarity Tax on Large Fortunes), введенный в 2022 году и затем закрепленный на постоянной основе: он касается чистого богатства свыше €3 млн и по сути «перекрывает» некоторые региональные льготы.

В отдельных регионах, например в Мадриде и Андалусии, региональный налог на богатство могут отменять полностью. Многие покупатели ошибочно делают вывод, что в Испании «налога на богатство не будет». Однако для нерезидентов льгота по порогу €700 000 может быть применена на общих основаниях (режим продлевался и корректировался), и тогда солидарный налог «включается» только примерно после уровня €3,7 млн.

Если же речь о премиальной недвижимости стоимостью, например, €5 млн, солидарный налог может применяться даже при полном региональном освобождении. Ставки стартуют около 1,7% и растут до 3,5% для крупнейших состояний.

В конце 2025 года Верховный суд расширил налоговый «щит» по налогу на богатство на нерезидентов, а затем аналогичная логика была применена и к солидарному налогу. Суть подхода — ограничение суммарной нагрузки по налогам на доход и богатство на уровне 60% облагаемого дохода, с оговорками.

В Швейцарии налог на богатство администрируется на кантональном уровне. Пороги могут быть достаточно низкими, чтобы налог затрагивал не только сверхбогатых. Например, в Цюрихе налогообложение может начинаться примерно с CHF 80 000 чистого богатства, и доля в недвижимости ежегодно входит в базу.

Налоговый счет при продаже: что происходит с прибылью

Продажа жилья за границей может «включить» налог одновременно в двух странах. Как правило, по большинству соглашений первая возможность обложить прирост капитала принадлежит стране, где находится недвижимость. Вторая — стране вашего налогового резидентства, которая может обложить повторно, но с механизмами зачета или освобождения, чтобы снизить двойное налогообложение.

Но льгота, на которую вы рассчитываете у себя дома, не всегда переносится «в чистом виде». Например, в США применяется освобождение для основного места жительства (principal residence exclusion): до $250 000 прироста для одного налогоплательщика и до $500 000 для пары — но при условии, что зарубежный объект соответствует тестам по владению и использованию.

При этом страна, где находится недвижимость, все равно может обложить тот же прирост по своим правилам.

Локальные нормы также могут быть жесткими. Во Франции прирост нерезидента облагается по ставке 19% плюс социальные взносы, а ставка социальных взносов зависит от того, в какой системе социального страхования находится продавец.

Если продавец аффилирован с системами ЕС/ЕЭЗ/Швейцарии/Великобритании, может применяться более низкая солидарная ставка — 7,5%. Если продавец покрывается другими системами, ставка может быть выше — 17,2%. С ростом срока владения уменьшается налоговая нагрузка: освобождение по части подоходного налога — после 22 лет, по социальным взносам — после 30.

В Мексике нерезиденты платят налог на прирост через нотариуса при закрытии сделки: обычно это 25% от валовой цены продажи или 35% от чистого прироста — в зависимости от выбора механизма, который часто считается окончательным.

Ситуация зависит от двух стран сразу: например, Кипр освобождает иностранную недвижимость от налога на прирост капитала полностью, а Андорра — при условии владения более 10 лет.

Отдельный «подводный камень» — валютные движения. Погашение ипотеки в иностранной валюте может привести к появлению облагаемого прироста в пересчете на вашу валюту (даже если стоимость недвижимости почти не выросла). При этом соответствующий убыток может быть недоступен к вычету.

В США и других странах налоговые эффекты обменного курса также могут удивлять. В Испании на сделке покупатель может удержать 3% от цены и перечислить в бюджет в счет налога на прирост продавца. Затем продавец подает отчет по Modelo 210 примерно в течение четырех месяцев, чтобы окончательно урегулировать налог.

Наследственные правила: что наследники получают «в нагрузку»

Зарубежный дом переживает владельца. И страна, где он находится, может облагать недвижимость налогом при смерти независимо от того, где жил умерший и где находятся наследники.

Например, во Франции налог на наследство может взиматься с французской недвижимости даже если умерший и наследник — оба нерезиденты. Испания и Италия придерживаются аналогичного принципа: налогообложение привязано к местонахождению объекта.

В странах с правом континентального типа появляется и вторая проблема: распределение наследства может определяться не только вашим завещанием. Во Франции, Италии и Испании действуют правила обязательной доли (forced heirship), которые закрепляют часть имущества за детьми и супругом и могут «перекрывать» распоряжения в завещании.

На практике это означает, что дети могут заявить обязательные доли даже при завещании, где все оставлено пережившему супругу. Тогда доля супруга уменьшается, чтобы «освободить место» для обязательных частей.

Есть способ обойти вопрос наследственного права: Регламент ЕС о наследовании (EU Succession Regulation, известный как Brussels IV) позволяет выбрать право вашей национальности для регулирования наследства вместо права страны обычного проживания. Регламент действует с 17 августа 2015 года, применяется во всем ЕС кроме Дании и Ирландии и может распространяться на британских граждан, если они владеют недвижимостью в участвующих государствах.

Но это не «идеальное решение». Регламент регулирует именно наследование, а не налоги: Франция продолжит взимать налог на наследство во Франции с французского дома даже при выбранном праве.

Кроме того, выбор права имеет ограничения. Например, во Франции в 2021 году изменили Гражданский кодекс: дети, которые являются гражданами ЕС или резидентами, могут претендовать на компенсирующую долю. В Германии Федеральный суд отказал в признании выбора права по английскому праву, если оно лишало сына доли по соображениям публичного порядка.

Еще одна практическая ловушка — документы. Если вы составляете отдельное завещание на зарубежный объект и оно содержит «универсальную» оговорку об отмене всех предыдущих завещаний, оно может случайно отменить основное завещание.

Решение: координируйте два документа или используйте единое завещание, которое покрывает оба «актива».

Бумаги и штрафы: почему ошибки в отчетности стоят дорого

Владение зарубежным домом тянет за собой два типа отчетности — и оба могут сопровождаться штрафами за ошибки.

Первый блок — документы, которые ожидает страна, где находится недвижимость. Второй — раскрытие информации, которое требует страна вашего резидентства.

Со стороны страны объекта главный риск — «тихая» неподача. Испанский Modelo 210 во многом саморасчетный: налоговая служба может не напоминать. Самая дорогая ошибка нерезидентов — не подать отчет по вмененному доходу за пустующий объект, при этом надбавки растут за каждый месяц просрочки.

Вторая ошибка — провал раскрытия у себя дома. Например, испанский налоговый резидент, который владеет зарубежной недвижимостью стоимостью более €50 000, обязан сообщить о ней в Modelo 720 — декларации по иностранным активам.

Старая модель предусматривала жесткие санкции: штраф до 150% от рассчитанного налога на незадекларированные активы, фиксированные штрафы за каждую позицию, а сами активы могли трактоваться как необъясненный доход без срока давности. Суммарно санкции могли достигать величины, сопоставимой с общим объемом зарубежных сбережений. В январе 2022 года режим признали противоречащим праву ЕС.

Испания обновила систему в 2022 году: появились более фиксированные штрафы (от €20 за каждый элемент) и ограничение по сроку — четыре года. Но обязанность раскрывать информацию все равно остается.

Раскрытие может быть не единственным налоговым последствием. В Италии зарубежный объект облагается ежегодно через Imposta sul Valore degli Immobili all’Estero (IVIE): для резидентов Италии ставка составляет 1,06% от стоимости недвижимости за рубежом.

Для владельцев из США действует отдельная карта отчетности. Ключевые формы по иностранным активам могут не фиксировать дом, если он оформлен на физическое лицо напрямую, но учитывают счета, ипотеку и структуры (компании/партнерства), через которые объект удерживается. Дополнительно фигурируют FBAR и формы 8938, 5471, 8865 — у каждой формы свои штрафы за неподачу.

Рассчитывать, что никто «не соединит точки», опасно. В рамках CRS (Common Reporting Standard) налоговые органы более чем 100 стран ежегодно автоматически обмениваются данными по финансовым счетам. Это означает, что и страна, из которой вы уехали, и страна, где вы купили объект, могут сравнить информацию без отдельного запроса.

Главная мысль: налоговый риск начинается не с покупки, а с факта владения

Налоговая стоимость зарубежного дома выходит далеко за пределы цены на сделке. Это не разовое событие, а поток обязанностей, который длится, пока вы владеете объектом, и не прекращается только потому, что вы умерли.

В некоторых юрисдикциях иностранным собственникам действительно могут предъявлять минимальные требования, а страны с территориальным налогообложением и режимами «не облагаем иностранный доход» относятся к более легкому сегменту. Но основные проблемы чаще концентрируются в странах высоконалоговой континентальной Европы — как раз там, где у многих появляется второй дом.

Чтобы покупка не превратилась в финансовую проблему, важно составить «карту налогов» до покупки. Это означает учесть: какие налоги платит собственник, если объект не приносит доход и вы живете за границей; может ли покупка или последующий переезд дать другой стране аргумент об обложении вашего мирового дохода; и какие обязанности по раскрытию информации ждут вас в стране вашего резидентства.

Если в стране облагают именно факт владения, дом нельзя считать пассивным активом «на балансе». Это повторяющаяся налоговая нагрузка. И время разобраться с ней — пока деньги еще не ушли со счета.

Наш Telegram-канал по различным видам ВНЖ Греции, программам цифрового кочевника и золотой визе в Греции: @digitalnomadgr