Недвижимость в Омане для иностранцев: открытие рынка и ВНЖ для владельцев без спонсора

Оман расширил доступ к рынку недвижимости для иностранных покупателей. Согласно новому Закону о Реестре недвижимости, нерезиденты Омана, иностранные компании и иные юридические лица получили возможность оформлять право собственности на недвижимость. Параллельно введена новая опция проживания для иностранных владельцев — ВНЖ «Owners» без спонсора.

Ранее иностранное владение в основном ограничивалось отдельными туристическими проектами. Новые правила распространяются на всю территорию страны — при этом окончательные детали будут уточнены в подзаконных актах.

Закон о реестре вступил в силу в прошлом месяце. Поправки по виду на жительство были утверждены Королевской полицией Омана решением № 87/2026, опубликованы в Официальном вестнике 21 июня и начали действовать со следующего дня.

Важно: разрешение «Owners» существует отдельно от программы Investor Residency (резиденция инвестора) и предусматривает более ограниченный набор преимуществ — в том числе из‑за отсутствия минимального порога инвестиций.

ВНЖ для владельцев оформляется на короткий срок — от 6 месяцев до 1 года, продлевается и позволяет держателям и их родственникам первой степени проживать в Омане пока сохраняется право на актив.

Для сравнения, «Золотая» и «Серебряная» резиденции в рамках Investor Residency действуют 5 или 10 лет и привязаны к инвестиционным порогам ОМР 500 000 (примерно $1,3 млн) и ОМР 250 000 (примерно $650 000). Эти статусы также дают дополнительные права, которых нет у «Owners»: безвизовые перемещения по странам GCC, возможность оформлять спонсорство для домашнего персонала и преимущества для ведения бизнеса.

Итоговая логика реформы проста: владение жильем теперь напрямую «привязывается» к праву на проживание, а инвестирование в рамках порогов Investor Residency дает более долгосрочные и расширенные возможности.

Иностранное владение: включены сделки с объектами на этапе строительства

Новый нормативный акт позволяет нерезидентам регистрировать земельные участки и объекты недвижимости на свое имя. Также закреплено, что электронные записи и цифровые договоры имеют такую же юридическую силу, как и бумажные документы.

Ранее иностранное владение в Омане в основном реализовывалось через механизм Integrated Tourism Complex (ITC), который был исключением из общего ограничения. Закон о реестре выстраивает более понятную и «прозрачную» модель: зарегистрированный титул фиксируется в реестре, поддерживается электронными документами и может оформляться через корпоративную структуру.

Отдельно отмечается, что признается предварительный реестр, фиксирующий сделки по объектам «на стадии разработки» и проекты девелопмента. То есть право на ВНЖ «Owners» распространяется не только на собственников полностью зарегистрированной недвижимости, но и на покупателей незарегистрированных участков и объектов off-plan.

Следовательно, претендовать на «Owners» могут те, кто приобретает земельные участки под строительство или жилье, которое еще проходит этап регистрации.

Кроме того, закон расширяет круг лиц, которые могут выступать спонсорами для иностранного резидента. Теперь спонсорами могут быть: граждане Омана, граждане стран GCC, лицензированные иностранные инвесторы, иностранные собственники недвижимости в султанате, а также экспаты, трудоустроенные в государственных структурах.

Почему Оман меняет правила рынка недвижимости

Как отмечает Vito Magagnino, основатель и CEO швейцарской консалтинговой компании Mirabello Consultancy, активной в странах GCC, эти изменения — логичное продолжение долгосрочной стратегии диверсификации, а не попытка «догнать» соседей любой ценой.

По его мнению, уход от нефтяной зависимости требует привлечения капитала из не нефтяных источников. «Хорошо регулируемый рынок недвижимости — один из самых чистых способов сделать это», — подчеркивает эксперт.

В последние годы доступ к недвижимости и резиденции для иностранцев расширяли ОАЭ, Саудовская Аравия и Катар. Маганьино добавляет, что Оман «не мог позволить себе оставаться экономикой, которая стоит на месте», но при этом предупреждает: не стоит сводить реформы только к конкурентной логике.

Ключевым сигналом он считает не только размер «порогов», а цифровизацию и юридическую определенность: «Самая показательная реформа — не цифра в заголовке. Это новый цифровой реестр недвижимости. Международный капитал ищет не минимальный порог, а гарантии титула и верховенство права. Именно это Оман сейчас дал — и это выглядит как зрелость, а не как отчаяние».

Дополнительное преимущество — позиционирование Омана: султанат не стремится быть «как ОАЭ». Среди сильных сторон эксперт называет политическую нейтральность и стабильность, образ жизни с пространством и природой (а не высокой плотностью городской застройки), быстрые сроки оформления виз — ориентировочно 3–6 недель, а также отсутствие ограничений по числу родственников первой степени.

Также отмечается, что в Омане, как и в других странах GCC, нет налога на личный доход, однако с 2028 года планируется введение подоходного налога — Оман станет первым государством GCC, которое начнет облагать личные доходы.

Кому выгодны изменения

Эксперт ожидает позитивную, но умеренную реакцию рынка. По его словам, это стоит воспринимать как цель реформ, а не как повод для разочарования.

В первую очередь выиграют иностранцы, уже проживающие в Омане. «Десятки тысяч экспатов, которые построили свою жизнь в султанате, теперь смогут оформить жилье в собственность и получить резиденцию без спонсора для себя и своей семьи», — говорит Маганьино.

По сути, временные резиденты превращаются в долгосрочных участников рынка, что способствует удержанию талантов, укреплению социальной сплоченности и росту перспектив рынка недвижимости.

Вторая волна, по его прогнозу, будет связана с инвесторами из стран GCC, которые захотят расширить присутствие, а также с предпринимателями и family office, которым теперь проще держать активы в Омане через юридически понятные международные структуры.

Сроки реформы совпадают с периодом региональной напряженности — и, как полагает эксперт, это может быть частью ставки Омана. Султанат сохраняет репутацию нейтральной и спокойной площадки даже тогда, когда вокруг вспыхивают конфликты. «Именно в такие моменты состоятельные люди ищут стабильную базу», — отмечает он.

Юридическая ясность снижает барьер, который раньше сдерживал осторожных покупателей. Поэтому, как ожидается, результат будет выражаться в стабильном и качественно ориентированном росте, а не в спекулятивном всплеске. «Оман строит рынок, рассчитанный на долгую жизнь, а не на пузырь», — резюмирует эксперт.

Полный объем изменений станет понятнее после публикации подзаконных актов к Закону о реестре. «Возможность реальна; ценность будет определяться деталями», — добавляет он.

Что может помочь тем, кто рассматривает Investor Residence в Омане

IMI Pros могут подсказать, как ориентироваться в требованиях и процедурах, связанных с резиденцией инвестора в Омане.

Оман делает шаг навстречу иностранным владельцам: новые правила по недвижимости и ВНЖ «Owners» без спонсора могут стать более гибкой альтернативой классическим инвестиционным программам. Если вы рассматриваете инвест-ВНЖ или хотите понять, чем отличается «Owners» от Investor Residency (включая сроки и требования), специалисты Digital Nomad помогут с ориентиром по документам, логикой статусов и следующими шагами под вашу ситуацию.

Наш Telegram-канал по различным видам ВНЖ Греции, программам цифрового кочевника и золотой визе в Греции: @digitalnomadgr