Сжатие европейских программ «Золотой визы» и что это значит для Латинской Америки

В апреле 2025 года Испания стала очередней европейской страной, которая закрыла программу «золотой визы». До этого Ирландия завершила аналогичные механизмы в 2023 году, а Великобритания — в 2022-м. Португалия в тот же период фактически убрала недвижимость из своей схемы.

1 апреля 2026 года португальский парламент принял закон, который для большинства не-граждан ЕС продлевает срок натурализации с 5 до 10 лет. После вступления нормы в силу путь к гражданству через «золотую визу» в среднем превращается в ожидание около 13 лет с учетом процедурных задержек.

Греция, в свою очередь, подняла порог по объектам в премиальных локациях до 800 000 евро, а сделки с участием иностранцев по программе в первые девять месяцев 2025 года сократились на 24%. При этом вариант с порогом 250 000 евро еще сохраняется, но общая траектория — ужесточение условий.

Европейское «окно» для RCBI (investment migration через капитал) постепенно закрывается: на континенте осталось всего восемь программ. Но направление очевидно — высокий входной порог, дольше рассмотрение, меньше доступных вариантов по недвижимости и политический контекст, где инвестиционную миграцию все чаще воспринимают как фактор жилищной проблемы.

Эта статья — полевой отчет с другой стороны Атлантики. Я живу здесь уже более года и вижу, как растет поток клиентов, которые приезжают после закрытия европейских программ.

Что вытолкнуло клиентов из Европы?

В Португалии к началу 2026 года очередь по обработке заявлений достигла 39,6 месяцев — это самый длительный показатель в Европе. Если заявка подана в 2023 году, решение может не появиться как минимум до 2026. Обновленная «фондовая» схема, пришедшая на смену недвижимости, требует 500 000 евро и предполагает блокировку капитала на 6–8 лет.

Кроме того, закон о натурализации удвоил срок ожидания: вместо 5 лет теперь для большинства кандидатов — 10 лет. При этом после соблюдения условий заявитель все равно попадает в процедуру рассмотрения, которая сейчас занимает два года и более.

Португалия при этом остается сильной страной. Она дает вид на жительство в ЕС и престижный паспорт при относительно умеренных требованиях к физическому присутствию. Но для клиентов, которым нужен максимально быстрый трек к гражданству, модель уже не является оптимальной.

Сюжет Греции отличается деталями, но логика похожа. Раньше порог в 250 000 евро делал Афины привлекательным вариантом. Сегодня в столице и на популярных островах он поднят до 800 000 евро.

Плюс изменились правила по краткосрочной аренде: объекты, купленные по программе, больше нельзя выставлять на платформах short-term rental. Для инвестора, который рассматривал «золотую визу» одновременно как инструмент резидентства и как ставку на доходность, экономика проекта заметно ухудшилась.

Закрытие Испании убрало из рынка порядка 27 000 ежегодных сделок с недвижимостью от нерезидентов. Для консалтинговых компаний, которые строили воронку вокруг объектов в Испании и на Иберийском полуострове, это означает потерю целевого потока.

Куда смещается спрос инвесторов?

Я имел резидентство в шести странах. После США, затем Португалии — и теперь Бразилии — я оцениваю направления по пяти критериям: геополитические риски, иммиграционный маршрут, инфраструктура для семьи, соотношение стоимости и качества и часовой пояс относительно бизнеса клиента.

По этим параметрам внимание заслуживают три программы в Латинской Америке.

Виза инвестора Бразилии (Brazil Investor Visa)

Резидентство через недвижимость стартует от 1 млн реалов (примерно $200 000). Программа дает временное резидентство, которое можно конвертировать в постоянный статус через 4 года. Для поддержания карты требуется 14 дней физического присутствия раз в два года.

Гражданство доступно после 4 лет непрерывного проживания. Бразильский паспорт занимает 16-е место в рейтинге Henley Index (169 направлений без виз, включая Шенген, Великобританию и Японию). За пять лет программой воспользовались менее 700 человек — то есть спрос пока не «перегрет».

Членство в МЕРКОСУР расширяет возможности жизни и работы в ряде стран Южной Америки.

Инвесторская виза Коста-Рики (Costa Rica Investor Visa)

Инвестиция в $150 000 в недвижимость или в коста-риканскую компанию дает временное резидентство, которое можно превратить в постоянное через 3 года. Гражданство — через 7 лет.

Ключевой момент: в Коста-Рике применяется территориальное налогообложение, то есть доходы из-за рубежа обычно не облагаются налогом. Страна стабильно входит в топ-40 Global Peace Index, а более 25% территории находится под юридической защитой.

Уругвай: резидентство для «самостоятельных средств» и инвесторские визы (Uruguay)

Юридическое резидентство доступно примерно от $116 000 в недвижимости. Налоговое резидентство — отдельная опция: оно дает десятилетнее освобождение по иностранным доходам, но порог выше — около $2,2 млн в собственности или примерно $514 000 при условии 60 дней годового присутствия.

Уругвай часто отмечают за низкий уровень коррупционных восприятий по региону, стабильный банковский сектор и членство в МЕРКОСУР.

Почему не Карибы?

Самое очевидное возражение: карибские CBI-программы дают паспорт за 4–6 месяцев. Донаты начинаются примерно с $100 000, а недвижимость также встречается в схемах (например, Доминика — от $200 000, Гренада — от $270 000, Антигуа — от $300 000, Сент-Китс — от $325 000). Обычно речь идет о проектах курортного типа с правительственно одобренными структурами и периодами удержания 3–7 лет.

Но разница в том, что именно получает клиент сверх паспорта. Как правило, карибские CBI-объекты — это доли в курортных проектах, а не жилье, в котором инвестор реально живет.

Периоды удержания «замораживают» капитал, ликвидность при продаже ограничена, а доходность зависит от работы отельного оператора. Семейная инфраструктура (школы, медицина, привычная среда) обычно отсутствует или выражена слабо. Инвестор приезжает для due diligence, возможно, еще раз — в отпуск, а затем паспорт хранится «до момента нужды».

Латинская Америка решает другую задачу. Клиент приобретает дом, который можно занимать, в городе с нормальными международными школами и частными медицинскими центрами. Недвижимость растет в реальном внутреннем рынке, а не в сегменте, который «надувается» за счет CBI-спроса. И маршрут ведет к натурализации в стране, где клиент действительно проводит время.

Эти подходы не конкурируют напрямую — они дополняют друг друга: карибский паспорт дает быстрые опции путешествий, а латиноамериканское резидентство формирует долгосрочную базу.

Латинская Америка — по цифрам

Аргумент в пользу региона во многом структурный.

Первое: сроки до гражданства обычно короче. В Бразилии натурализация возможна через 4 года. Если ребенок рождается в стране, где действует jus soli (автоматическое гражданство по праву рождения), то срок для родителя может сократиться до 1 года. Для сравнения: Португалия сейчас ориентируется на 5 лет (а по закону может стать 10), а Греция — на 7.

Второе: геополитическая «география» иная. В исследованиях по инвестиционной миграции отмечается, что портфель мобильности без распределения по Западному полушарию создает риск концентрации. Бразилия не участвовала во внешних войнах с 1870 года, а в Коста-Рике армия отсутствует уже 78 лет. В мире, где Goldman Sachs сообщает, что 61% family offices считают геополитический конфликт главным инвестиционным риском, удаленность от активных зон конфликта приобретает вес.

Третье: недвижимость дает реальную доходность. В Флорианополисе — городе, где я живу, и одном из самых быстрорастущих рынков премиальной недвижимости в Бразилии — аренда в валютном выражении часто находится в диапазоне 5–8% годовых. Один из местных девелоперов сообщал, что продажи выросли с R$30 млн в 2023 году до R$160 млн в 2024-м. Доход возникает независимо от того, как часто владелец приезжает.

Четвертое: требования к физическому присутствию обычно проще. Бразилия просит 14 дней раз в два года для поддержания статуса. Коста-Рика — один визит в год. В Уругвае для юридического резидентства нет жестких требований к присутствию. Для клиентов, которым нужен «якорь» в Западном полушарии без переезда на постоянной основе, эти программы подходят особенно хорошо.

Что меняется на практике

Данные по миграции и поведению инвесторов действительно смещаются. В 2024 году число отказов от гражданства США приблизилось к 5 000 — это максимальный уровень с 2020 года. В марте 2026 года Госдепартамент снизил сбор за отказ с $2 350 до $450, ожидая около 4 600 заявок в год.

На рынке Бразилии (в частности, в сегменте премиум) в 2024–2025 годах лидером по поглощению среди 12 столиц штатов стал Флорианополис. Высококлассный VGV вырос на 170% год к году. Средняя цена достигла R$12 420 за квадратный метр и увеличивалась примерно на 6,7% в год, опережая Сан-Паулу и Рио. В строительном секторе Санта-Катарины за пять лет рост составил 94%.

В Коста-Рике стоимость недвижимости выросла на 7,8% в 2024 году. Иностранные инвестиции в сектор прибавили более 18%, этому помогли цифровые кочевники и пенсионеры. В 2021 году правительство снизило порог для инвесторской визы с $200 000 до $150 000.

В Уругвае рынок жилья достиг $175,5 млрд в 2024 году, а число сделок выросло на 3,9%. В Пунта-дель-Эсте в премиальном сегменте доля иностранных покупателей может составлять 30–66% от покупок. При этом иностранцам обычно не требуется разрешение на владение, а налог на прирост капитала при перепродаже отсутствует.

Важно: «сжатие» европейских программ не создало эти рынки — они росли и до того, как Испания закрылась, и даже до того, как Португалия удвоила сроки натурализации. Что действительно произошло — у нового поколения инвесторов появилась причина свериться с цифрами. А цифры уже показывают, что Латинская Америка стала более практичной альтернативой.

Если вы рассматриваете инвестиционное ВНЖ/гражданство как путь к переезду, важно понимать: европейские программы «золотой визы» заметно сжимаются, сроки растут, а требования ужесточаются. Команда Digital Nomad помогает трезво оценить доступные опции и выбрать стратегию под вашу ситуацию — чтобы решение было не «на удачу», а с опорой на актуальные правила и реальную практику рассмотрения.

Наш Telegram-канал по различным видам ВНЖ Греции, программам цифрового кочевника и золотой визе в Греции: @digitalnomadgr