Греция ужесточает борьбу с мошенничеством по Golden Visa: новая директива 1/2026 и уточнения по порогам

Греция усиливает контроль за схемами мошенничества вокруг Golden Visa — через фальшивые объявления о покупке недвижимости и «инвестиционные» сделки, которые не соответствуют требованиям закона. Поводом стала циркулярная директива 1/2026 (31 страница), подписанная Константиной Папакостой, Генеральным секретарём по вопросам миграционной политики.

Документ адресован сервисам одного окна по всей стране: при выявлении вводящей в заблуждение рекламы и фиктивных инвестиционных операций материалы должны направляться в налоговый орган (AADE) и греческое антимонопольное/финансовое подразделение по противодействию отмыванию денег (Hellenic Anti-Money Laundering Authority).

Антифрод-блок занимает лишь последние две страницы. При этом оставшиеся 29 страниц не менее важны для практиков: в них закрыты 22 процедурных вопроса, из‑за которых заявки в разных регионах могли рассматриваться по-разному.

Проблема мошенничества

После повышения порогов Golden Visa в сентябре 2024 года в соцсетях и на зарубежных платформах резко выросло число рекламных предложений с «подходящей» ценой на недвижимость — в диапазоне €180 000–€230 000. Формально такие объекты позиционируются как соответствующие требованиям программы.

Как описывает греческое медиа Mononews, типовая схема выглядит так: покупатель оплачивает полную стоимость по документам (например, €800 000 для Афин), а затем часть суммы возвращается через «предоплаченные» договоры аренды, выплаты за мебель или иные способы, не подтверждённые прозрачными финансовыми документами.

Адвокат Александр Варнавас (Varnavas Law Firm), подготовивший неофициальный англоязычный перевод циркуляра, отмечает, что подобную рекламу фиксировали в течение последнего года. По его словам, власти давно проверяли контракты, где скрытые возвраты использовались для обхода минимальных требований, однако теперь давление на расследования выглядит более жёстким.

Уточнение 23 не перечисляет, что именно должно автоматически запускать проверку. Там сказано следующее: если министерство обнаружит такие практики или получит жалобы, оно направит материалы в AADE и AML‑орган. Если нарушения подтверждаются, применяются санкции по статье 100 закона 5038/2023, включая отзыв разрешения.

При этом важно: в материале Mononews говорится, что министр миграции Танос Плеврис якобы собрал досье на компании, которые могут быть вовлечены. Эта информация — со слов медиа, а не прямое заявление из самого циркуляра или министерства.

Варнавас подчёркивает: любая реклама Golden Visa‑инвестиций ниже €250 000 (текущий порог для недвижимости) должна рассматриваться как явный «красный флаг». Он также отмечает, что сейчас участие профильного юриста уже нельзя считать «опциональным», поскольку критерии соответствия применяются не только к сумме, но и к самой недвижимости — особенно при смене назначения и работе с объектами, имеющими статус (например, в случае охраняемых зданий).

Не все участники рынка воспринимают ужесточение как угрозу. Президент Mercan Greece Теодорос Киуцусукис считает меры запоздалыми и утверждает, что инвестиции должны быть реальными, прозрачными и полностью прослеживаемыми. По его мнению, сотрудничество между министерством, налоговыми органами и AML‑структурами показывает не разрушение программы, а её защиту. Для институциональных девелоперов в рамках регулирования это может стать скорее возможностью.

Пороговые требования: что именно закреплено

Сами пороги не являются новыми: все они были установлены статьёй 64 закона 5100/2024 в сентябре 2024 года. Циркуляр лишь вновь фиксирует их как ориентир для сервисов одного окна.

Для Аттики, а также для региональных единиц Фессалоники, Миконоса и Тиры (Санторини) и для островов с населением более 3 100 человек минимальная сумма составляет €800 000 за один объект площадью не менее 120 кв. м жилой/основной площади.

Во всех остальных регионах минимум — €400 000 при тех же условиях по площади и типу.

Отдельная «ветка» на €250 000 сохраняется для двух категорий: объекты, переведённые из нежилого в жилое назначение, и здания, имеющие статус и требующие реставрации. Для этих вариантов не указано минимальное требование по площади.

Один объект — один раз

Закон 5100/2024 ввёл требование покупки единственного объекта, однако в практике оставались вопросы: распространяется ли оно на все категории инвестиций. Циркуляр подтверждает — да. Мультиобъектные портфели по всем четырём маршрутам больше не рассматриваются.

Дополнительные помещения (например, парковка и кладовая), приобретённые по тому же договору/акту и в том же здании, могут учитываться в минимальной цене, но не засчитываются в требование 120 кв. м.

В качестве примера приводится ситуация: инвестор покупает квартиру 60 кв. м в здании, которое было промышленным и переведено в жилой фонд, за €248 000, и подземное парковочное место за €8 000 по тому же договору. Итого: €256 000. Такой вариант может подпадать под маршрут €250 000 для смены назначения, поскольку парковочное место не рассматривается как отдельный объект с точки зрения миграционного законодательства.

При этом объекты, прошедшие смену назначения или относящиеся к охраняемым зданиям, могут быть использованы для Golden Visa только один раз по порогу €250 000. Если первый держатель разрешения продаст жильё третьему лицу‑гражданину третьей страны, новый покупатель должен соответствовать стандартным порогам €400 000 или €800 000. То есть «льготный» порог считается «израсходованным» после завершения перевода и получения первого разрешения.

Смена назначения: где циркуляр становится конкретнее

Маршрут €250 000 при смене назначения появился благодаря закону 5100/2024, но детали трактовались по‑разному в разных региональных офисах. Циркуляр закрывает часть неоднозначностей.

1) Перевод в другое назначение должен произойти после 5 апреля 2024 года, когда закон 5100/2024 вступил в силу. Объекты, которые уже были жилыми на эту дату, нельзя «перекрутить» в коммерческие и обратно, чтобы снова попасть под €250 000.

2) Для проектов «на стадии строительства» действует аналогичный принцип: если сначала по документам выдано разрешение на офисы, а затем его изменили на жилые помещения, то это не считается фактическим изменением назначения уже существующего объекта. Засчитывается именно реальное изменение функции здания, а не «переоформление планов».

3) Промышленные здания могут подпадать под условия, если там не велась промышленная деятельность минимум пять лет. При этом здания мастерских и ремесленных производств освобождаются от ожидательного периода.

4) Возможны также смешанные сценарии: если часть бывшей фабрики становится офисами, а часть — квартирами, то под €250 000 подпадают только жилые единицы. Коммерческие части должны соответствовать стандартным порогам.

5) Выполнить перевод может как покупатель, так и продавец — это важная деталь из уточнения 5. На практике это даёт девелоперам гибкость: они могут заранее подготовить объект к смене назначения перед продажей отдельных единиц заявителям по Golden Visa.

Переходные случаи для тех, кто инвестировал раньше

Уточнение 6 закрывает вопрос, который оставался без ясного ответа несколько месяцев. Инвесторы, купившие объект по прежнему порогу €250 000, но так и не подавшие заявление на вид на жительство, всё ещё могут подать заявку — при соблюдении трёх условий:

инвестиция была завершена до вступления в силу новых финансовых критериев; объект соответствовал порогам, действующим на тот момент; оплата была произведена в соответствии с требованиями (в частности, требуется нотариальное подтверждение способа оплаты).

Аналогичная логика применяется и тем, чьи разрешения истекли без продления: они могут вернуться в программу по порогам, действовавшим на момент покупки, если смогут документально подтвердить, как именно была произведена оплата.

«Запрет Airbnb»: ограничения оказались уже, чем многие ожидали

Закон 5100/2024 ограничивал краткосрочную аренду на объектах Golden Visa, но формулировки оставляли пространство для трактовок. Циркуляр уточняет: запрет уже, чем представляли многие.

Он касается только сдачи в аренду менее чем на 60 дней, когда не предоставляются дополнительные услуги, кроме проживания и постельного белья.

Долгосрочная аренда туристическим компаниям, которые работают в отельном формате (и предоставляют расширенный набор услуг), остаётся возможной.

Также запрет не распространяется на объекты, приобретённые по старым порогам или в течение переходного периода.

Для объектов со сменой назначения действует дополнительное ограничение: они не могут выступать юридическим адресом или филиалом бизнеса.

Замена объекта без потери разрешения

Если инвестор хочет заменить «квалифицирующий» актив, действует правило: новый объект должен быть куплен до продажи старого.

Сервис одного окна проверяет замену, и только после этого инвестор может распоряжаться первоначальным объектом.

Если продать сначала, а купить потом, сервис частично отзывает разрешение. Тогда инвестору придётся вернуться в Грецию и подать новую первоначальную заявку.

Процедурные исправления: что упростили

Ряд уточнений направлен на устранение бюрократических задержек, которые замедляли рассмотрение заявок:

1) Справки об обременениях больше не нужны для первоначальных заявок. И сервисы одного окна не должны запрашивать их — даже если заявление подано до 31 марта 2024 года по старому закону.

2) Если регистрация права в Реестре ипотечного кредитования или в Кадастровой службе задерживается, разрешение могут выдать на основании доказательств, что заявление на регистрацию уже подано. Окончательные документы можно донести в течение действия разрешения (до пяти лет) или при продлении.

3) Подтверждение подключения к инженерным сетям (электричество, вода) не требуется ни в одной категории. Для покупок на этапе строительства объект часто считается завершённым до начала стройки. Для переводов помещений в другое назначение важнее инженерное заключение о смене назначения, а не факт «включённой» электроэнергии.

Адвокат Варнавас ожидает, что процедурные уточнения повысят качество заявок и, возможно, ускорят процесс. По его оценке, большая единообразность проверки со стороны сервисов одного окна уменьшает неоднозначность и делает ситуацию более предсказуемой — а в целом влияние на инвесторов он называет преимущественно положительным.

Работа, санкции, страховка и портал Olomeleia

Держатели Golden Visa по‑прежнему не могут работать в Греции. Они вправе владеть долями и входить в советы компаний как неисполнительные члены, но не могут быть юридическими представителями или исполнительными директорами.

Ограничение для заявителей из России и Беларуси сохраняется. Теперь оно прямо распространяется и на заявки, подаваемые по изменению цели пребывания (см. статью 12 закона 5038/2023).

Лица, получившие международную защиту в другой стране ЕС или в третьей стране (а не в Греции), могут подаваться на Golden Visa на общих основаниях как граждане третьих стран.

Все заявки, поданные через юриста, должны проходить через портал «Оломелея» (Olomeleia). Если заявка подаётся вне системы с использованием личных учётных данных юриста, её архивируют без возврата оплаты за услуги.

На момент подачи заявитель обязан иметь действующую страховку. Если её нет, орган даёт 30 календарных дней на предоставление. По истечении срока заявка будет отклонена.

Цифры, которые объясняют ужесточение

Спрос на Golden Visa остаётся высоким. По данным греческих СМИ, в 2025 году было одобрено 8 879 разрешений — примерно на 96% больше, чем в 2024 (4 535).

По состоянию на февраль 2026 граждане Китая составляют 48,1% всех первоначальных разрешений инвесторам (10 593). Далее идут турецкие граждане — 16,3% (3 578). В топ‑10 также входят Ливан, Иран, Великобритания, Израиль, США, Египет, Армения и Сербия.

Как сообщает Mononews, через программу в общей сложности в греческую недвижимость поступило более €5 млрд. При таких объёмах у схем с «раздуванием» заявленных цен и возвратом денег «в обход» появляется сильная мотивация — и одновременно у правительства есть стимул показать, что контроль усиливается.

Вопрос в том, приведёт ли это к системным проверкам по всем подозрительным кейсам или циркуляр будет работать прежде всего как сдерживающий фактор. Именно это определит, насколько реально изменятся практики на рынке.

По мнению министра миграции Киуцусукиса, направление однозначно: более жёсткие правила «укрепляют доверие на рынке» и защищают добросовестных инвесторов.

Адвокат Варнавас считает, что новые требования также согласуют Грецию с более широкими ожиданиями ЕС к программам «миграции через инвестиции», повышая международную репутацию Golden Visa как одной из восьми европейских программ, которые всё ещё действуют.

Если вы рассматриваете Golden Visa в Греции, важно заранее понимать, как власти ужесточают контроль за сделками и рекламой. Новая директива 1/2026 усиливает антифрод-процедуры и уточняет, какие операции могут быть признаны фиктивными, поэтому подбор объекта, проверка документов и прозрачная схема сделки — критически важны. Команда Digital Nomad поможет оценить риски, подготовить корректный пакет и выстроить процесс так, чтобы ваши инвестиции соответствовали требованиям закона.

Наш Telegram-канал по различным видам ВНЖ Греции, программам цифрового кочевника и золотой визе в Греции: @digitalnomadgr