Где в Греции объекты по Golden Visa дают лучшую доходность от аренды: Афины, Салоники и другие города

Если вы выбираете недвижимость для Golden Visa в Греции, ключевой вопрос — где лучше арендная доходность и как она меняется из‑за новых правил программы. В этой статье разберём, какие города показывают максимальную валовую доходность, почему на практике она “сжимается” при пороге инвестиций и какие исключения позволяют приблизиться к пиковым показателям по рынку.

По данным Global Property Guide, валовая доходность от аренды в Афинах в среднем 5,4% — это максимум среди шести исследуемых городов Греции. Для однокомнатных квартир в отдельных районах (например, Patisia и Kipseli) показатель может уходить выше 7%. Но после реформы порогов Golden Visa (сентябрь 2024) инвесторам приходится покупать жильё в ценовом сегменте, где доходность часто становится ниже.

Почему так происходит? Объясним на цифрах и в логике “карта доходности → ограничения Golden Visa → что остаётся выгодным”.

Карта доходности: сравнение шести городов Греции

Согласно исследованию Global Property Guide (опрос по рынку аренды в ноябре 2025), распределение валовой доходности между городами выглядит так:

Афины — 5,4%
Патры — 4,8%
Салоники — 4,4%
Волос — 4,2%
Ираклион — 4,2%
Кавала — 3,5%

Важно: все цифры — gross (валовые), то есть до налогов, расходов на управление, ENFIA (налог на владение), простоев и обслуживания. По методологии Global Property Guide net‑доходность обычно ниже gross на 1,5–2 п.п.

При этом внутри одного города разброс по районам может быть сильнее, чем разница между городами. Например, в Афинах однокомнатные квартиры в Patisia дают около 8% валовой доходности, в Kipseli — примерно 7,3%, а средний показатель по центральным районам может быть около 6%.

На другом конце спектра — премиальные локации: трёхкомнатные квартиры в Kolonaki–Lykavittos способны приносить лишь около 3,8% gross, что почти сопоставимо со средним по городу уровнем Кавалы.

В Салониках логика похожа: однокомнатные обычно выигрывают по доходности. Например, в Voulgari–Ntepo–Martiou показатель может быть около 6,0% gross, тогда как трёхкомнатные в Toumpa — около 3,2%. Причина — сочетание более низких цен покупки для небольших квартир и относительного спроса на аренду.

Как порог Golden Visa “переписывает” расчёт доходности

Главное изменение после реформы Golden Visa (сентябрь 2024) — зональный порог инвестиций. Для участников программы действует правило:

• €800 000 — при покупке одного объекта (минимум 120 м²) в обозначенных регионах: Аттика (включая Афины и Пирей), а также региональные единицы Салоники, Миконос, Санторини и острова с населением более 3 100 человек.
• €400 000 — для остальных регионов при тех же требованиях к одному объекту и минимум 120 м².

Есть две ключевые оговорки, которые могут “сдвинуть” стратегию:

• коммерция → жилое (conversion) — порог €250 000;
• восстановление зданий, внесённых в список (restoration) — также €250 000.

На практике это означает: даже если по рынку в Афинах лучше всего смотрятся небольшие квартиры с высокой доходностью, порог €800 000 + минимум 120 м² вынуждает покупать более крупный объект. А крупные и “средне‑премиальные” квартиры чаще дают сжатую доходность — условно порядка 3,5–4,5% gross (в зависимости от района и цены за м²).

Например, если средняя запрашиваемая цена в центральных Афинах составляет около €2 439 за м², то €800 000 в среднем дают порядка 328 м² в одном объекте. Это уже не тот формат, который обычно формирует “пиковые” 7–8% по однокомнатным. Чаще это семейные квартиры или пентхаусы в сегментах, где доходность ниже.

Аналогично в Салониках: при пороге €800 000 и среднем уровне цен, инвестор часто оказывается в сегменте, где трёхкомнатные квартиры могут давать около 3,25% gross (вместо более высоких значений, наблюдаемых у меньших по площади объектов).

Зоны с порогом €400 000: где доходность может быть выше в теории

Города вне “дорогих” зон (с порогом €400 000) — это, в частности, Патры, Волос, Ираклион и Кавала. В такой логике Патры выглядят сильнее всего: 4,8% валовой доходности — лучший результат среди городов из этой группы.

Но и здесь порог влияет на то, что именно инвестор может купить. Если медианная цена трёхкомнатной квартиры в Патрах около €190 000 и доходность около 3,9% gross, то при обязательных €400 000 инвестор почти наверняка выходит за медианный сегмент — в более дорогие или более крупные объекты, где доходность может ещё сильнее “сжаться”.

В Ираклионе медианная логика похожа: при уровне цен и доходности по двумкомнатным около 4,7% gross порог €400 000 также сдвигает покупку в верхние сегменты. А Кавала, которая в среднем показывает 3,5% gross, дополнительно проигрывает тем, что минимальная сумма покупки часто означает объект больше и/или дороже, чем тот, который формирует медианные показатели.

Отдельный практический фактор — ликвидность. Афины и Салоники обычно имеют более глубокий рынок арендаторов, ниже риски долгих простоев и более развитую инфраструктуру управления недвижимостью, чем региональные города.

Поэтому даже если на бумаге в Патрах “прибавка” в доходности кажется заметной, она может нивелироваться длиннее простоями и более тонким спросом.

Почему маршрут €250 000 (conversion/restoration) часто становится “точкой выгоды”

После сентября 2024 года многие инвесторы переключились на исключение €250 000 — коммерческая недвижимость с последующим переводом в жилой формат, либо восстановление объектов из списка. Идея проста: этот маршрут позволяет обойти самый жёсткий барьер €800 000 для “дорогих” зон.

По наблюдениям рынка, капитал чаще направляется в районы центральной Афин, где концентрируется и спрос на аренду, и потенциально более высокая доходность: Exarchia, Metaxourgeio, Kipseli, Piraeus. Именно там однокомнатные могут давать около 7% gross (а центральные районы — порядка 6%).

Но важно понимать риски:

• ремонт и сроки — покупная цена €250 000 не включает затраты на реновацию;
• требования к проекту могут ужесточаться: появились сигналы о более строгой проверке “соответствия” объекта под изменение назначения;
• для продления статуса Golden Visa обычно критичны сроки завершения и документальное подтверждение статуса работ.

Запрет на краткосрочную аренду: как он влияет на “туристическую” доходность

Ещё одно ключевое правило реформы 2024 года: объекты по Golden Visa нельзя сдавать в краткосрочную аренду на платформах типа Airbnb. Нарушение может привести к штрафам (в тексте фигурирует €50 000) и аннулированию разрешений.

В расчёте доходности это особенно важно для районов, где краткосрочная аренда создаёт “премию” к цене. В период 2017–2024 спрос иностранцев подталкивал цены покупки в туристических локациях. После запрета владельцы Golden Visa остаются в логике долгосрочной аренды, и именно валовая доходность gross, указанная в рыночных отчётах, начинает играть основную роль.

В результате “перекос” между туристическими кварталами и жилыми районами частично выравнивается: цены, завышенные краткосрочным спросом, перестают напрямую конвертироваться в более высокую доходность для программы.

Что остаётся владельцу: налоги на аренду (ставки с 2026 года)

С 1 января 2026 года в Греции действует новая прогрессивная шкала налогообложения арендного дохода (согласно Law 5246/2025). В тексте приводится следующая логика:

• первые €12 000 дохода — 15%;
• €12 001–€24 000 — 25%;
• €24 001–€36 000 — 35%;
• свыше €36 000 — 45%.

Также предусмотрена возможность фиксированного вычета 5% на расходы по содержанию (без предоставления подтверждающих документов).

Пример для “премиальной” части Афин (порог €800 000): если аренда приносит около €30 000 в год (в тексте — ориентир по данным Global Property Guide для сегмента Kolonaki–Lykavittos), то налог на аренду по приведённой логике составит примерно €6 900. Это снижает доходность после налога до уровня порядка ~2,9% — ещё до ENFIA, управления и простоев.

Для инвесторов, выбирающих режим non‑dom (в тексте упоминается Article 5A), действует ежегодный фиксированный налог €100 000 на зарубежные доходы, но арендный доход из Греции остаётся под стандартной прогрессивной шкалой.

Сжатие доходности: почему “сегодняшние” проценты могут быть не лучшей точкой отсчёта

Тренд по Греции — снижение доходности: Global Property Guide указывает средний уровень по стране около 4,8% в декабре 2024, 4,6% в июне 2025 и около 4,4% к Q4 2025.

Объяснение лежит в разнице темпов роста: цены покупки растут быстрее, чем аренда. В тексте приводятся ориентиры по индексу цен на жильё Банка Греции и динамике аренды, а также предупреждение регулятора о ухудшении доступности жилья.

Для инвестора по Golden Visa важен не только “процент на входе”, но и траектория: если цены продолжат увеличиваться быстрее аренды, доходность может снижаться дальше.

Дополнительно рынок может поддерживать аренду из‑за охлаждения строительства: в тексте отмечается сокращение числа разрешений на строительство в 2025 году, что способно удерживать спрос на долгосрочную аренду. Но ключевая переменная всё равно — скорость роста цен покупки.

Какие факторы не учтены в “чистых” цифрах Global Property Guide

Даже если валовая доходность выглядит привлекательно, для выбора локации по Golden Visa важно учитывать параметры, которые не входят в стандартный расчёт:

• ENFIA зависит от локации, площади и оценочной стоимости;
• затраты на управление обычно выше в Афинах (хотя инфраструктура там лучше);
• простои и риск несдачи отличаются по городу и району;
• рост капитала (capital appreciation) — вторая половина доходности, и она может компенсировать более низкий yield при горизонте 5–7 лет (типичный для логики продления по программе).

Также важно помнить: требования программы, налоги и регуляторика могут меняться, иногда с ограниченным уведомлением. Любая покупка под Golden Visa должна сопровождаться независимой юридической и налоговой экспертизой с учётом вашей ситуации.

Планируете Golden Visa в Греции и хотите, чтобы покупка приносила не только статус, но и понятную аренду? В статье разбираем, почему лучшие показатели доходности чаще всего сосредоточены в конкретных городах и районах (Афины, Салоники и др.), и как новые пороги программы с сентября 2024 меняют реальную выгоду. Хотите подобрать объект под доходность и требования программы? Переходите на https://digital-nomad.gr/goldenvisa и узнайте, какие варианты сейчас наиболее рациональны.

Наш Telegram-канал по различным видам ВНЖ Греции, программам цифрового кочевника и золотой визе в Греции: @digitalnomadgr