Риск для инвестора в Golden Visa стал важнее, чем риск по недвижимости: что изменилось в Европе

Ровно три года назад пара из ЮАР, Франс и Йордан Вилхойн, приобрела дом с тремя спальнями в Порто-Хели (восточный Пелопоннес) за 275 000 евро. Сделка включала греческую «золотую визу», привязанную к объекту: супруги жили в доме, а в отдельные периоды сдавали его на Airbnb. В пиковые месяцы греческого лета они зарабатывали 250–300 евро за ночь. С тех пор объект подорожал примерно до 325 000 евро, а разрешение на проживание давало свободу передвижения по Шенгенской зоне. Фактически инвестиция работала как «доходный актив» и как поддержка образа жизни.

В 2023 году Migronis подробно описал этот кейс и представил его как один из самых «чистых» примеров того, как выглядела программа на старте: покупка недвижимости в красивой локации, получение ВНЖ и возможность получать доход — в одной операции.

Однако сегодня такую схему повторить нельзя. Если в 2024 году инвестор заходил бы в аналогичный объект в Афинах (например, в районах Панграти или Глифада), порог для центральных зон менялся уже дважды за 18 месяцев: с 250 000 евро до 500 000, затем — до 800 000. Параллельно были введены ограничения на краткосрочную аренду объектов, купленных по программе: при нарушении грозил штраф 50 000 евро.

При этом экономика Греции не «провалилась»: курс евро не рухнул, туризм не ослаб. ВВП страны в 2024 вырос на 2,3%, а в 2025 — на 2,1%. То есть речь не о слабой фундаментальной экономике.

Проблема была в другом: одна категория покупателей — инвестор, построивший модель вокруг доходности недвижимости, — столкнулась с тем, что «мир», который он покупал, изменился. По данным консалтинговой компании с офисами в Греции и Нидерландах, которая цитировалась в греческой прессе, интерес со стороны покупателей из стран вне ЕС к Греции снизился на 83% год к году.

Это не только греческая история. В апреле 2025 года Испания полностью закрыла свою программу Golden Visa, выведя из испанского рынка десятки тысяч ежегодных сделок по покупке недвижимости гражданами третьих стран.

В том же месяце Европейский суд (ECJ) признал мальтийскую программу гражданства за инвестиции (CBI) несовместимой с правом ЕС — из‑за того, что она «коммодифицировала» гражданство. Через три месяца Мальта свернула программу. Это был единственный в Европе маршрут «паспорт за инвестиции», закрытый не решением парламента, а судебным актом.

Португалия уже исключила недвижимость из маршрута Golden Visa в октябре 2023 года. А 3 мая президент Португалии подписал обновленный закон о гражданстве: стандартный срок натурализации увеличен вдвое — с 5 до 10 лет (для граждан ЕС и CPLP — 7 лет). Закон ожидает публикации в Diário da República.

Испания, Мальта, Португалия и Греция переписывали правила ВНЖ, привязанного к покупке недвижимости, в пределах последних 24 месяцев. И инвесторы, которые «просчитывали» сделки по правилам двухлетней давности, вынуждены пересчитывать экономику заново.

Для всех, кто продолжает работать с этим рынком, вывод кажется более масштабным, чем может показаться на первый взгляд: нормативные изменения перестали быть «фоновой переменной» и превратились в ключевой фактор ценообразования.

Как читать программу, прежде чем выбирать объект

Раньше покупку недвижимости, которая дает право на ВНЖ (или гражданство), можно было оценивать теми же инструментами, что и обычную инвестицию: валютные риски, допущения по вакантности, ставки по кредитам, цикл цен на локальном рынке. Законодательство всегда существовало «за кадром», и добросовестный консультант следил за ним, но темпы изменений были такими, что это ощущалось частью «интерьера».

После того как за два года крупные программы в ЕС резко перестроились, подход изменился. Теперь серьезные игроки рынка тратят столько же времени на анализ вероятной эволюции программы на горизонте 5 лет, сколько — на сам объект.

На практике устойчивость программы можно оценивать по трем признакам.

Первое — законодательная история. Как часто правила менялись за последние пять лет?

Например, в Греции порог для «прайм‑зон» повышался дважды за 18 месяцев. В Португалии в 2023 году произошел поворот away от недвижимости, а затем в 2026 году планируется удвоение срока натурализации. Турция меняла порог по недвижимости один раз — с 250 000 до 400 000 долларов в июне 2022 года — и пока не возвращалась к корректировкам.

Второе — политическая уязвимость программы. Если маршрут «засветился» в публичных дискуссиях как фактор роста цен на жилье, значит, он может стать политической мишенью. Испания и Португалия пережили похожий сценарий: в период реформ программу подавали как проблему доступности жилья, и после того как эта рамка закрепилась, политическая поддержка маршрута резко ослабла.

В Греции сейчас проявляется тот же механизм: если ВНЖ‑программа регулярно освещается в местных СМИ как драйвер цен на жилье, ее следует считать политически чувствительной.

Третье — расстояние до следующих национальных или парламентских выборов. Программы редко меняются «в вакууме»: их корректируют, когда кто‑то идет против них. Для инвестора с горизонтом удержания 5 лет проще «подписывать» правила страны, которая находится за 3–4 года до выборов, чем юрисдикцию, где до выборов осталось всего 6 месяцев.

Где устойчивость еще сохраняется

Внутри ЕС выбор в целом сузился. Венгрия перезапустила Guest Investor Program в июле 2024 года. Сейчас это один из самых «прозрачных» вариантов получения ВНЖ через инвестиции: 250 000 евро в одобренный фонд недвижимости, регулируемый Национальным банком Венгрии; разрешение на 10 лет с возможностью продления еще на 10; минимальное требование по сроку проживания отсутствует; а путь к гражданству возможен после 8 лет.

Важно, что фондовый маршрут — фактически единственный. Прямая опция покупки недвижимости за 500 000 евро, которая была включена в первоначальный проект, убиралась в январе 2025 года до того, как ею успели воспользоваться. Венгрия сделала то, что Греция и Португалия сделали позже — но заранее: «упаковала» программу вокруг фонда, а не вокруг прямой покупки объекта.

На Мальте сохраняется трек только для резидентства: Malta Permanent Residence Programme (MPRP) — 375 000 евро в недвижимости. Как и другие программы постоянного резидентства в ЕС, теоретически он может привести к гражданству, но только через стандартную натурализацию: это около 5 лет фактического проживания на Мальте и тест по мальтийскому языку уровня A2.

Если смотреть за пределы ЕС, но все еще в пределах Европы, наиболее последовательный вариант сейчас — Турция. Порог для гражданства за инвестиции по недвижимости удерживается на уровне 400 000 долларов с июня 2022 года, несмотря на периодические разговоры на рынке о повышении до 500 000.

Программа рассчитана на удержание 3 года. Недвижимость — основной и доминирующий маршрут. При этом, в отличие от греческой модели, инвестор получает не ВНЖ, а паспорт. В «воронке» консультантов заметно, что доля клиентов, которые рассматривают Турцию вместо Греции, заметно выросла за последние 18 месяцев.

Особенно это видно у клиентов, которые уже имеют сильный основной паспорт и воспринимают второе гражданство как Plan B (резервную юрисдикцию на случай, если основной вариант станет неудобным), а не как «апгрейд».

Как и турецкий маршрут, латиноамериканские программы CBI не дают паспорт ЕС. Но они дают то, от чего европейские маршруты все чаще отходят: короткие и прогнозируемые сроки и стабильные пороги.

Бразилия удерживает критерии для резидентства через недвижимость на уровнях BRL 1 000 000 (примерно 190 000 долларов) для большинства регионов и BRL 700 000 (примерно 133 000 долларов) — для Северного и Северо‑Восточного регионов. Порог не менялся.

Ключевое преимущество в том, что спрос на рынке недвижимости в Бразилии не «держится» только на программе. Например, во Флорианополисе (где автор живет) цены росли почти на 10% год к году по данным FipeZAP к середине 2025 года. А в сегменте high-end рост стоимости продаж составил 170% по объему сделок между 2024 и 2025. Иностранный покупатель здесь приобретает рынок, который продолжил бы расти даже если бы программа ВНЖ исчезла завтра.

Инвесторская виза Коста‑Рики меньше по масштабу: 150 000 долларов с 2021 года. Но стабильность порога подчеркивает тот же тезис.

Главное изменение десятилетия: недвижимость и программа «разъединились»

Самое важное изменение последних лет — то, что, по мнению автора, до сих пор часто не учитывают модели оценки. Раньше решение купить недвижимость и решение получить ВНЖ или паспорт были фактически одним действием.

Греческая модель в прежнем виде, испанская программа, Португалия до 2023 года — все они продавали единую сделку: недвижимость давала доход, одновременно подтверждала право на резидентство и в перспективе поддерживала заявку на паспорт. Теперь в Европе эта логика в значительной степени исчезает.

На практике инвестору приходится задавать две разные группы вопросов. Первый: где я хочу владеть недвижимостью как активом? Второй: какой именно маршрут ВНЖ или гражданства дает мне те права, которые я реально хочу?

Например, в Португалии недвижимость продолжает работать по собственным рыночным основаниям и остается серьезной инвестицией. Но путь к португальскому паспорту теперь завязан на фондовый маршрут в рамках Golden Visa, а срок натурализации стал длиннее. В Турции и в Латинской Америке «пакет» тоже существует, но там часто быстрее путь к гражданству, при этом без прав ЕС.

Отдельно существуют небольшие CBI‑программы в странах Карибского бассейна и Тихого океана (Доминика, Сент‑Китс и Невис, Вануату и др.), которые позволяют добавить юрисдикцию в «портфель флагов» без покупки недвижимости.

Самый сложный для консультации клиент в этом году — не тот, кто не понимает математику. Самый сложный — тот, кто построил модель в 2023 году и не обновил ее. Сейчас базовый стандарт работы — учитывать законодательный риск прямо в цене и рассматривать недвижимость и программу как два отдельных решения, а не как один «упакованный» продукт.

Планируете Golden Visa и хотите понимать, как меняются пороги, правила и риски для инвестора в Европе? Команда Digital Nomad помогает трезво оценить сценарии входа, доходность и юридические ограничения (включая требования и нюансы по аренде), чтобы ваша инвестиция оставалась управляемой, а не «лотереей». Начните с консультации и получите понятную стратегию под текущие правила.

Наш Telegram-канал по различным видам ВНЖ Греции, программам цифрового кочевника и золотой визе в Греции: @digitalnomadgr