Какие налоги нужно платить в Греции на недвижимость в 2023 году

В последние годы Греция стала одной из самых привлекательных стран для вложений в недвижимость. Греческая программа Golden Visa Program отличается выгодными, лояльными условиями, в отличие от других европейских стран. У нее меньше ограничений, а лимит стартует от 250 000 евро. При этом цены на жилую и коммерческую недвижимость приятно низкие. За минимально необходимую сумму можно купить превосходную, благоустроенную виллу в курортной зоне, роскошные апартаменты в Афинах или блок из отдельных квартир в одном доме.

Иностранцев привлекают также мягкий, благодатный климат, обилие солнечных дней в году и теплое море. Уровень жизни в Греции высок, есть все возможности для отдыха, развлечений, работы и саморазвития. Еще одним благоприятным фактором, который влияет на решение купить недвижимость именно в Греции, является продуманная, мягкая налоговая политика. Греческие власти крайне лояльно относятся к крупным владельцам жилой недвижимости, стараясь привлечь в страну как можно больше инвесторов.

На фоне напряженной политической ситуации возникает закономерный вопрос: могут ли подданные России и Белоруссии воспользоваться таким выгодным предложением? Инвесторов также волнует, какие налоги нужно платить при покупке квартиры или виллы, какие суммы потребуется отчислять в госбюджет впоследствии. Об этом расскажем далее.

Как гражданам РФ и РБ купить недвижимость в Греции

В связи с новыми санкциями против России и Белоруссии, ходят слухи, что граждане этих двух стран уже не могут покупать недвижимость в Греции. Это далеко не так. По последним поправкам к иммиграционному законодательству, россияне и белорусы не могут участвовать в программе «Золотая виза», которая дает право на проживание в стране, право на учебы, социальные льготы. А вот непосредственно покупать и продавать жилую и коммерческую недвижимость они могут.

Единственный нюанс: стал сложнее порядок расчетов во время сделки. Россиянам очень неохотно открывают счета в греческих банках, при этом максимальная сумма, которая может единовременно находиться на счету составляет 100 000 евро. То есть, заплатить сразу за хороший дом или квартиру невозможно. А прямой перевод из России возможен только через Raiffeisen Bank, либо приходится использовать длинные схемы, с денежными переводами в учреждения в третьих странах и уже оттуда – в один из банков Греции.

Обойти установленные ограничения можно, если воспользоваться помощью профессионалов. Самым доступным вариантом является получение ВНЖ по различным программам. Подробнее о том, как оформить документы быстро и со 100% гарантией, можно узнать на сайте компании Digital Nomad: digital-nomad.gr.

Наибольшей популярностью пользуется программа «Цифровые кочевники». Обладатели электронного сертификата, который выдается сразу после подачи заявления, могут без проблем открывать счета, покупать движимое и недвижимое имущество в Греции. На таких счастливчиков не действуют ограничения по максимально допустимой сумме, можно сразу оплатить выбранную недвижимость. До конца этого, 2023 года подавать документы можно непосредственно в Греции, приехав в страну по краткосрочной туристической визе. С 2024 года прием заявлений будет только через консульства в России.

Также, льготные визы доступны студентам, обучающимся в любом из греческих ВУЗов. При наличии письма-приглашения от учебного заведения, подтверждения оплаты за обучения, виза выдается в течение 2-х недель. По приезде в страну подают на студенческий ВНЖ, а после обучения можно трудоустроиться в греческую компанию, ассимилироваться в стране. Кроме того, получить желанный ВНЖ можно по «Золотой визе». Если у россиянина или белоруса есть второе гражданство Турции, Канады или других третьих стран, в отношении которых санкции отсутствуют, оформить желанную визу можно без особых проблем. Достаточно правильно собрать документы. Кроме того, грамотные риелторы помогают приобрести объекты недвижимости в Греции, даже в тех случаях, когда ВНЖ или второе гражданство отсутствуют.

Нужно ли оплачивать налоги при приобретении жилья в Греции

В последние десять лет греческие власти проводят последовательную политику по смягчению налогового бремени для владельцев недвижимого имущества, не делая различий между гражданами страны и иностранцами. Если до 2014 года налог на покупку любой недвижимости составлял 8-10% от стоимости, то в 2023 году владельцы платят всего 3,09%. В эти проценты входят: переход права собственности к другому владельцу и муниципальный сбор.

Налог един для любой недвижимости, в любом регионе и муниципалитете Греции:

• жилых домов и квартир;
• участков под строительство;
• земель сельхозназначения;
• паев в офисных или гостиничных комплексах;
• новостроек и вторички.

Исключение – объекты, разрешение на строительство которых было выдано после 1 января 2006 года. На все остальные здания налоговая ставка составляет 24%. При этом на НДС в размере 24% при приобретении квартиры в новостройке или нового, только что построенного и сданного в эксплуатацию дома, наложен мораторий. Срок его действия заканчивается в следующем году. Послабления были введены как одна из мер, призванных вывести страну из кризиса 2014 года.

Величина налога на перевод права собственности считается, исходя из максимальной стоимости объекта. Если рассчитанная рыночная цена выше, значит, считают по ней. В противном случае берут кадастровую стоимость. То есть, государство предпочитает получать максимально возможный налог.

Что нужно платить в процессе эксплуатации недвижимого имущества

В Греции есть два типа налогов на недвижимость.

• Государственный ENFIA выплачивается в общую казну Греции. Рассчитывают его персонально, исходя из размера и количества этажей в объекте, даты сдачи в эксплуатацию, назначения недвижимости и фактической стоимости. Электронные счета на оплату рассылаются владельцам в личный кабинет на сайте налогового департамента, раз в год, в начале весны. Как правило, ставка составляет от 0,01 до 13 евро за 1 м². Так, в популярных районах, курортных зонах Афин, Аттики взимаются самые большие государственные налоги. А на полуострове Халкидики средняя ставка составляет 3 евро за квадратный метр.
• Региональные ТАР насчитывает администрация населенного пункта, района, в котором построен объект недвижимости. Его размер составляет о,025-0,035% от рыночной стоимости. При расчетах учитывается возраст здания, его фактическое состояние, местоположение (элитный район или окраина, оживленная улица или малонаселенная область). Каждый год рассчитанная сумма муниципального налога делится на равные части по месяцам, которые печатаются на счетах за электричество.

Тот факт, что налоги в Греции напрямую зависят от возраста дома, позволяет экономить на выплатах. Опытные владельцы приобретают ветхие виллы, квартиры в зданиях, построенных более 20 лет назад. После чего проводят капитальный ремонт, реконструкцию. Обновленное жилье позволяет жить в комфорте, его можно продать дороже. При этом налоговая ставка будет стабильно низкой из-за года постройки в документах. Рассчитывается она по кадастровой стоимости объекта, указанной в документах.

В том случае, если стоимость жилья, купленного одним человеком, превышает 300 000 евро, налоговая служба добавляет к рассчитанным суммам еще 1% от его цены. При этом учитывается как один-единственный объект, так и несколько домов/квартир, приобретенных на одно имя.

Насчитываются ли налоги на арендную плату

Для Греции, как и для других европейских стран, характерна прогрессивная система налогообложения, без фиксированной ставки. Величина налогов полностью зависит от суммы доходов.

• Если владелец получает от арендаторов не более 12 000 евро в год, налог ему начисляют по ставке в 15%.
• Если доход превышает 12 000, но не более 35 000 евро, ставка увеличивается до 35%.
• В том случае, если доход арендодателя составляет более 35 000 евро, он должен заплатить 45% в бюджет государства.

Налог на сдачу недвижимости в аренду насчитывается отдельно от прочих начислений.

Вот простой пример. Собственник квартиры сдает ее в аренду за 11 500 евро в год. В этом случае он платит налог по ставке 15%, то есть, 1 725 евро. Чистая прибыль составит 9775, за вычетом ежегодных государственных и муниципальных выплат.

Если в аренду сдаются апартаменты или вилла за 35 000 евро в год, расчеты будут немного другими. 12 000 из полученных средств будут облагаться налогом по ставке 15%, что составляет 1 800. Оставшиеся 23 000 (35 000-12 000) рассчитываются по ставке в 35%, то есть, 8 050 евро. Всего за год владельцу необходимо заплатить 9 850 евро. Прибыль составит 25 150, из которых необходимо высчитать государственный и муниципальный налоги.

Нужно ли платить налоги при продаже недвижимости

По греческим законам основную финансовую нагрузку, включая уплату сборов, госпошлин, составление договора и оформление сделки купли-продажи несет покупатель. Кроме того, в 2023 году все еще работает мораторий на налог при получении прибыли от продажи жилой недвижимости. Поэтому при реализации купленной виллы или апартаментов частные лица налог не оплачивают. Достаточно предъявить в налоговую службу договор и снять объект с налогового учета.

Есть несколько исключений, при которых счета в налоговую заплатить придется:

• если сделка купли-продажи проводится повторно за двухлетний период. То есть, покупать-продавать объекты недвижимости часто без налогообложения не получится;
• если владелец продает жилплощадь, коммерческую недвижимость в качестве бизнесмена, предпринимателя.

Налог может составлять до 15% от полученной чистой прибыли (разность сумм покупки и продажи). Он рассчитывается персонально, для каждого владельца. Значение имеют разные факторы, от года сдачи в эксплуатацию и местоположения объекта, до времени, в течение которого владелец пользовался жильем. Компании, фирмы, продающие недвижимость любого назначения, в обязательном порядке оплачивают налог на прибыль в размере 22-24%.

Как рассчитываются налоги в Греции

Рассмотрим несколько типичных примеров.

• Собственник приобрел квартиру площадью 70 м², эксплуатируемую с 2001 года, на острове Корфу. Ее фактическая стоимость по договору составила 185 000 евро. В документах указана кадастровая цена в 50 тыс. евро. В этом случае налог на покупку составит 185 000*3,09%=5 716,5 €. В процессе эксплуатации придется платить налог на эксплуатацию 70*7=490 €.
• Куплена вилла на побережье о. Корфу, общая площадь которой 240 м², за 550 000 €. Кадастровая цена объекта составляет 182 000 евро. После регистрации договора купли-продажи необходимо будет заплатить 550 000*3,09%=16 995 €. Налог на использование, который будет считаться по кадастру, составит около 630 евро.
• При покупке загородной квартиры в Салониках, покупатель заплатил 150 000 евро. Ее площадь составила 50,5 м². Необходимо заплатить налог на покупку 150 000*3,09%=4 635 евро. Государственный налог на недвижимость поставит 50,5*4 евро за 1 м²=202 евро. Муниципальная ставка составит около 100 евро в год.
• Вилла на полуострове Халкидики имеет площадь 100 м². Ее стоимость составляет 360 000 евро. При сделке купли-продажи придется заплатить 11 124 евро. Государственный налог ENFIA по ставке 3 евро за м² составит 300 евро. Муниципалитет будет выставлять счета на 100 евро в год.

Взимается ли налог при получении недвижимости в Греции в наследство

Греческое законодательство обязывает оплачивать налог от стоимости полученной в наследство недвижимости. Ставки и коэффициенты зависят от степени родства, рыночной стоимости недвижимого имущества, времени открытия наследства.

Существует необлагаемая налогом сумма, которая зависит от родства:

• 150 000 евро для детей, родителей, супруга/супруги, внуков. При превышении суммы до 300 000 евро насчитывается налог в 5%, если больше – то 10%;
• 30 000 евро для бабушек/дедушек, прабабушек/прадедушек, племянников, сестер и братьев родителей, сестер, братьев. Если стоимость недвижимости достигает 70 000 евро, налог составляет 5%, до 200 000 – 10%, больше – 20%;
• 6 000 евро для дальних родственников. При стоимости объекта до 66 000 евро ставка составляет 20%, до 195 000 евро – 30%. Если цена выше, государству придется отдать 40%.

Чтобы не платить государству, наследник/наследница могут получить наследство только на льготную сумму, которая налогом не облагается.