Семь городов по «золотым визам»: как выглядит рейтинг недвижимости без учета ВНЖ

Механика «золотой визы» часто подается как единая сделка: вы получаете право на проживание и приобретаете объект недвижимости. На практике большинство покупателей оценивают в первую очередь ВНЖ — сроки, условия и мобильность — и заметно реже смотрят на недвижимость именно как на инвестиционный актив.

Однако в исследовании IMI Global Property Scoreboard (GPS) приоритет другой: рынок города оценивается исключительно по инвестиционным параметрам недвижимости, без привязки к визовой программе. Именно поэтому порядок в рейтинге заметно отличается от «визового» маркетинга.

Ниже — семь городов, которые чаще всего фигурируют в истории «золотых виз» через покупку недвижимости. Важно: это не означает, что все программы до сих пор открыты.

Ключевой вывод: если оценивать только недвижимость, лидеры и аутсайдеры меняются местами.

В пересчете на основе GPS впереди идет Абу-Даби — 30 баллов. Далее следуют Дубай — 21 и Валлетта — 18. Лимассол расположен в середине — 7. Мадрид, Лиссабон и Афины идут ниже — 6, 4 и 2 соответственно.

При этом две страны перестали связывать «золотую визу» с покупкой жилья: Испания закрыла программу для новых заявок в апреле 2025, а Португалия исключила недвижимость из «золотой визы» еще в 2023.

Для Мадрида и Лиссабона покупка недвижимости фактически становится самостоятельной сделкой: визовый «бонус» больше не прикреплен к объекту.

Что именно измеряет Global Property Scoreboard (GPS)

GPS оценивает инвестиционную привлекательность недвижимости по семи блокам. Веса распределены так: Property fundamentals (доходность, динамика цен, ликвидность, предложение) — 30%, Demand — 20%. Остальные параметры — Costs, Access, Governance, Macro, Resilience — по 10% каждый.

При этом издержки сделки и ключевые налоги на недвижимость учитываются в категории Costs, а не внутри показателей «Property».

Отдельно отмечается, что инвесторы часто недооценивают выходную ликвидность: насколько легко будет продать объект через 5–10 лет. В GPS это отражается как фактор, влияющий на общий результат.

Для рынков с ограничениями по иностранному владению используется Foreign Ownership Limitations Penalty: минус 3 балла при легких ограничениях, 5 при умеренных и 8 при тяжелых. В «трение» включаются зоны владения, требования к разрешениям, особенности титула, банковские процедуры и ограничения на репатриацию.

Открытые и ограниченные рынки ранжируются вместе: логика в том, что оба типа рынков потенциально доступны международным инвесторам. Чем выше итог — тем сильнее базовые инвестиционные параметры.

В целом GPS охватывает 146 городов, но в этой публикации рассмотрены именно семь «визовых» локаций.

Абу-Даби (30)

Абу-Даби возглавляет рейтинг с максимальным отрывом среди всех городов списка. В индексе GPS город занимает 3-е место из 146, а лидерство объясняется не столько «витринной» доходностью, сколько сочетанием фундаментальных факторов и стоимости владения/сделки.

Среди причин — налоговый режим: в Эмиратах нет подоходного налога для физлиц, отсутствуют ежегодные налоги на недвижимость и налог на прирост капитала (CGT). При этом стоимость сделки туда-обратно оценивается около 6% — это ниже, чем в Дубае, и минимально среди семи городов.

Внутригородская валовая доходность находится на умеренном уровне — примерно 5,7% в центральных районах. Цены на апартаменты в районе $5 700 за м², а в инвестиционных зонах (например, Saadiyat, Yas, Al Reem) — ориентиры порядка $4 000–$7 000 за м².

Связь с «золотой визой»: ВНЖ в ОАЭ (UAE Golden Visa) предполагает возможность получить возобновляемое разрешение на 10 лет при владении недвижимостью от AED 2 млн (примерно $545 тыс.), при этом минимального срока пребывания не требуется.

Ограничение по владению: иностранцы могут владеть freehold только в обозначенных инвестиционных зонах — именно это и отражается в GPS через штраф за ограничения.

Дубай (21)

Дубай занимает второе место в группе и 25-е из 146 в общем рейтинге GPS. Налоговый профиль похож на Абу-Даби: нет подоходного налога, нет ежегодного налога на недвижимость и нет CGT. Дополнительно снижает риск «валютный хвост» — дирхам привязан к доллару США.

Главное преимущество Дубая — доходность. Данные Cavendish Maxwell указывают, что средняя доходность по квартирам может быть около 7% (начало 2026 года), а по виллам — ближе к 5%.

Стоимость сделки туда-обратно — порядка 8%. Крупнейшая статья — комиссия Департамента по земельным ресурсам Дубая (Dubai Land Department) на уровне 4%.

По «визовой» логике используется тот же механизм UAE Golden Visa и тот же порог недвижимости — AED 2 млн. Но, как и в Абу-Даби, freehold для нерезидентов ограничен инвестиционными зонами.

При этом в GPS фиксируется слабее показатель Resilience, связанный с региональными рисками. Также учитывается штраф за ограничения иностранного владения.

Риск №1 для инвестора: предложение. Доля сделок на этапе строительства среди операций 2024 года оценивалась примерно в 63%, а сроки завершения проектов могут растянуться на десятки тысяч единиц вплоть до 2027 года.

Валлетта (18)

Валлетта — «якорь» рынка Greater Valletta (Слима, Сент-Джулианс, Мсида), который фактически формирует инвестиционную повестку Мальты.

Валлетта выигрывает за счет стоимости: налог на доход от аренды — 15% удержанием у источника, 8% налог на передачу имущества работает как аналог «низкого» CGT, при этом ежегодного налога на недвижимость нет.

Доходность в центре оценивается примерно в 5,3%, а ориентир по цене «премиум» — около €5 000 за м². При этом рост цен в евро за последнее десятилетие оценивается как 60–80%, поэтому «вход» уже не выглядит дешевым.

Спрос поддерживается нетипичной для средиземноморского острова структурой: iGaming-сектор дает рабочие места более чем 15 000 человек в стране с населением около 560 000, дополнительно присутствуют fintech и англоязычные финансовые сервисы.

Связь с программой резидентства: в GPS это привязано к Malta Permanent Residence Programme (MPRP). Для участия требуется покупка недвижимости от €375 000 либо аренда от €14 000 в год плюс государственный взнос.

При этом гражданство через инвестиции закрыто после решения Суда ЕС в апреле 2025, но программа резидентства сохранилась.

Лимассол (7)

Лимассол — ключевой международный деловой центр Кипра и один из немногих городов списка, который держит доходность заметно выше «средней» по группе: после Дубая он имеет самую высокую доходность, около 6%.

Поддержку дает соотношение цены и аренды (price-to-rent) примерно 17, а также наличие районов среднего сегмента (например, Germasogeia), которые торгуются ниже уровня прибрежной «люкс»-линии.

По налогам и издержкам в GPS общий профиль выглядит ровно: ежегодного налога на недвижимость нет, но применяется 20% CGT на прирост по кипрской недвижимости. Транзакционные издержки туда-обратно оцениваются в диапазоне примерно 8–14%.

Связь с программой резидентства: в основе — кипрская residence-by-investment программа: требуется покупка новой недвижимости от €300 000 и подтверждение €50 000 годового иностранного дохода.

Важные отличия от «гражданства»: маршрут ведет к ВНЖ (а не к паспорту), и Кипр не входит в Шенген — то есть разрешение само по себе не дает Шенген-доступ.

Мадрид (6)

Мадрид — глубокий и ликвидный рынок, во многом «owner-occupier» по структуре спроса. В GPS он получает лучший показатель Governance среди семи за счет сильных оценок по доступу и устойчивости.

Но общий итог проседает из-за слабых Cost и Demand в рамках индекса. Доходность в центре сравнительно тонкая — около 3,9%. При этом стоимость сделки туда-обратно может быть высокой: суммарно после учета transfer tax, сборов и комиссий — ориентир 10–20%.

Для нерезидентов вне ЕС также выше удержания по арендному доходу.

По динамике цен за 10 лет рост оценивается примерно в 31%. В то же время Мадрид остается интересным по ликвидности и сохранению стоимости в отдельных премиальных районах (например, Salamanca и Chamberí).

Почему «золотая виза» здесь больше не играет роли: отдельного визового бонуса к покупке нет. Испания закрыла программу для новых заявок 3 апреля 2025 (Organic Law 1/2025). Заявки, поданные до даты, рассматривались по старым правилам, а выданные разрешения действуют в пределах срока.

Поэтому покупка в Мадриде в контексте «золотых виз» теперь оценивается как чистая недвижимость.

Лиссабон (4)

Лиссабон показывает самый слабый Property score в группе: доходность и фундаментальные показатели уступают остальным. При этом по Governance, Resilience и Access он находится среди лидеров.

Главная причина разрыва — фундаментальные параметры недвижимости: десять лет спроса, опережающего предложение, привели к росту цен более чем вдвое с 2015 года. В центре Лиссабона ориентиры — около €6 000–€7 000 за м².

Из-за удорожания входа валовая доходность в центре сжалась примерно до 4,6%. Транзакционные издержки туда-обратно — ориентир 12–17% после учета IMT, stamp duty и комиссий. Налоговая нагрузка на аренду — порядка 28%.

Почему «золотая виза» больше не привязана к квартире: Португалия исключила недвижимость из Golden Visa в 2023. Дополнительно закрыт режим Non-Habitual Resident для новых участников.

Отдельный риск — политический: ограничения на новые лицензии краткосрочной аренды (Alojamento Local) в наиболее загруженных приходах уже вводились, и дальнейшие меры из-за давления на жилье исключать нельзя.

Афины (2)

Афины — самый показательный пример, когда «репутация» опережает цифры. В GPS это самый низкий результат по фундаментальным параметрам среди семи городов, а позиция в общем рейтинге — 101-е место из 146.

В 2010-х Афины были рынком «distressed», но восстановление оказалось быстрым: цены за десятилетие выросли более чем на 50%, а в сильных зонах — более чем на 80% с минимума 2017 года.

Как следствие, доходность снизилась до примерно 3,9%, а издержки сделки туда-обратно оцениваются в 12–17%.

При этом «порог входа» по цене относительно ниже: премиальные ориентиры — около $4 000–$5 000 за м². В Греции сохранялась приостановка налога на прирост капитала по недвижимости, что поддерживает интерес инвесторов.

ВНЖ по программе остается: в основе — греческая Golden Visa. В 2024 году порог инвестиций был повышен до €800 000, а объекты, подходящие под требования, ограничивают возможность сдачи на краткосрочных платформах.

Но для инвестора ключевой риск — титульные и кадастровые нюансы: неполная карта кадастра, неформальные пристройки и незарегистрированные цепочки наследования повышают важность тщательной due diligence.

Что означает это различие: GPS против «визового» подхода

GPS оценивает не право на проживание, а сам актив — недвижимость. Высокий итог означает, что объект может выглядеть устойчиво по доходности, цене, издержкам и стабильности.

При этом индекс не измеряет ценность конкретного разрешения на проживание: его стоимость, требования к фактическому присутствию, а также то, какую мобильность дает программа и как она влияет на вашу стратегию.

Поэтому «переворот» в лидерстве логичен: Абу-Даби, Дубай и Валлетта сильны по инвестиционной недвижимости, но одновременно имеют ограничения по иностранному владению — GPS уже учитывает это через штрафы.

С другой стороны, Афины получают низкий инвестиционный балл, но при этом могут давать то, что не видно в фундаментальной оценке: ВНЖ на 5 лет с доступом к Шенгену и без минимального требования по сроку пребывания. Для части инвесторов более низкая доходность может быть приемлемой ценой за «точку входа» в ЕС.

Самые сложные кейсы — Мадрид и Лиссабон. В обоих случаях покупка недвижимости больше не сопровождается визовым правом, поэтому компенсировать низкую доходность или высокие налоги нечем: остается оценивать только недвижимость, а по этому тесту они не лидируют.

Итог: как принимать решение инвестору

Практическая дисциплина — разделить две покупки, которые «золотая виза» объединяет в одну историю, и оценить каждую по собственным правилам.

Если цель — ВНЖ: условия программы (стоимость, требования к присутствию, перспективы продления/изменения статуса) должны определять выбор. Недвижимость в этом случае выступает инструментом.

Если цель — актив: фундаментальные показатели недвижимости должны быть главным критерием. Тогда порядок в рейтинге будет ближе к «обратному» популярному списку.

Для Мадрида и Лиссабона вопрос уже упрощен: поскольку визовый бонус к покупке отсутствует, остается одна математика — и по ней лидеры списка оказываются другими.

Если вы рассматриваете «золотую визу» через недвижимость, важно смотреть не только на маркетинговые обещания, но и на инвестиционную логику рынка: ликвидность, динамику цен и реальную доходность. Мы в Digital Nomad помогаем сравнить страны и города по актуальным условиям программ, а также понять, где покупка жилья работает как самостоятельная инвестиция, а где — как «визовый» инструмент. Начните с консультации на https://digital-nomad.gr/goldenvisa.

Наш Telegram-канал по различным видам ВНЖ Греции, программам цифрового кочевника и золотой визе в Греции: @digitalnomadgr